En bref (septembre 2026) : à Nice, vous pouvez louer votre résidence principale en meublé de tourisme jusqu'à 120 jours par an sans autorisation de changement d'usage. Pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d'usage est obligatoire dès la première nuitée ; elle est désormais valable 5 ans. Dans quatre secteurs, 691 autorisations au maximum sont délivrées pour 2026, sur des dossiers déposés en ligne du 1er septembre au 31 décembre 2026.
Mise à jour du 24 septembre 2026. Cet article remplace nos deux précédents articles sur Nice. Le plafond de 90 jours annoncé début 2026 n'est plus d'actualité : le Conseil métropolitain a adopté le 22 juin 2026 (délibération n° 2.1) un nouveau règlement qui rétablit la limite à 120 jours. Source : Métropole Nice Côte d'Azur.
Nice reste l'une des villes françaises où la location courte durée est la plus encadrée. Mais le cadre a bougé deux fois en quelques mois : durci au 1er janvier 2026, il a été assoupli en juin par la nouvelle municipalité. Voici les règles en vigueur, ce qu'elles changent pour votre bien, et le calendrier à tenir pour ne pas perdre une saison.
Ce qui a changé en 2026
Le règlement métropolitain applicable depuis le 1er janvier 2026 avait abaissé le plafond des résidences principales à 90 jours et limité l'autorisation de changement d'usage à 3 ans. Élue en mars 2026, l'équipe municipale d'Éric Ciotti a fait voter le 22 juin 2026 un nouveau règlement, plus souple :
| Règle | Début 2026 | Depuis juin 2026 |
|---|---|---|
| Résidence principale | 90 jours par an | 120 jours par an |
| Autorisation de changement d'usage | 3 ans | 5 ans |
| Autorisations en zones à quotas | 671 par an | 691 pour 2026 |
| Dépôt des dossiers en zone à quotas | février | 1er septembre au 31 décembre 2026 |
Si vous avez lu ailleurs, ou chez nous, que la limite niçoise était de 90 jours, cette information date du premier semestre 2026 et n'est plus à jour.
Résidence principale : 120 jours par an
Votre résidence principale est le logement que vous occupez au moins huit mois par an. Vous pouvez la louer à Nice pendant vos absences jusqu'à 120 jours cumulés par an, sans demander de changement d'usage. Au-delà, le logement est considéré comme changeant d'usage et l'autorisation devient nécessaire.
Trois obligations restent valables même sous le plafond :
- Déclarer le meublé et obtenir un numéro d'enregistrement ;
- Afficher ce numéro sur toutes vos annonces (Airbnb, Booking, Abritel) ;
- Collecter la taxe de séjour, le plus souvent via la plateforme.
120 jours, c'est quatre mois de location. En pratique, cela couvre l'été, les grands événements (Carnaval, congrès, Grand Prix de Monaco tout proche) et quelques week-ends, soit les périodes les mieux payées de l'année.
Résidence secondaire : autorisation dès la première nuitée, valable 5 ans
Pour une résidence secondaire, un investissement locatif ou un bien hérité, il faut une autorisation préalable de changement d'usage avant la première réservation, quel que soit le nombre de nuits. Cette autorisation est désormais délivrée pour 5 ans, contre 3 ans auparavant.
Le logement doit remplir trois conditions :
- un DPE classé de A à E (les passoires F et G sont exclues) ;
- un logement décent ;
- le respect du règlement de copropriété, que vous attestez sur l'honneur.
Au-delà d'une autorisation, ou pour une exploitation durable, deux voies existent : la compensation (transformer en logement un local d'un autre usage, ou acheter des titres de compensation) et la location mixte, décrite plus bas.
Les zones à quotas : 691 autorisations pour 2026
Quatre secteurs de Nice sont soumis à des quotas : Vieux-Nice, Riquier, Port et Mont Boron, Centre-Ville et Ouest. Au total, 691 autorisations au maximum sont délivrées pour 2026 sur ces quatre zones.
Les dossiers sont examinés dans l'ordre d'arrivée, uniquement s'ils sont complets et éligibles. Déposer tôt fait donc la différence. Ne sont pas concernés par les quotas, et restent possibles toute l'année : les renouvellements, la location mixte et les demandes avec compensation.
Le calendrier 2026 à retenir
- 22 juin 2026 : adoption du nouveau règlement par le Conseil métropolitain.
- 1er septembre au 31 décembre 2026 : dépôt des demandes en zones à quotas, exclusivement en ligne sur changementdusage.fr/nice.
- 2027 : application du régime définitif. Anticiper dès maintenant, c'est sécuriser la saison 2027.
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La procédure pas à pas
- Vérifier l'éligibilité : DPE de A à E, décence, règlement de copropriété, zone à quotas ou non.
- Réunir les pièces : DPE, acte de propriété, dernier avis d'impôt, pièce d'identité, attestation sur l'honneur pour la copropriété et attestation de résidence du foyer fiscal.
- Déposer en ligne sur le portail de la Métropole (contact : changement.usage@ville-nice.fr).
- Une fois l'autorisation obtenue, déclarer le meublé, obtenir le numéro d'enregistrement et l'afficher sur chaque annonce.
C'est le type de dossier que nos propriétaires nous confient : une pièce manquante peut coûter une place dans la file et une saison entière. Pour être accompagné, parlez-nous de votre bien.
La location mixte : étudiant l'hiver, touristes l'été
La location mixte combine une location longue (étudiant, bail mobilité) pendant l'année et une location touristique l'été. Elle nécessite une autorisation temporaire de changement d'usage, mais elle n'entre pas dans les quotas : c'est souvent la solution la plus sûre pour une résidence secondaire située en Vieux-Nice ou en centre-ville. Nous la pratiquons avec notre offre de location étudiante en bail mobilité (dès 8 % HT) complétée par la location saisonnière l'été (dès 20 % HT). Nos tarifs sont détaillés sur la page tarifs de notre conciergerie.
Les sanctions encourues
Louer une résidence secondaire sans autorisation expose à une amende civile pouvant atteindre 50 000 € par logement, à une remise en état sous astreinte et, dans les cas les plus graves, à des poursuites pénales (jusqu'à 80 000 € d'amende). Dépasser les 120 jours en résidence principale, ne pas déclarer le meublé ou ne pas afficher le numéro d'enregistrement sont aussi sanctionnés. Les plateformes transmettent leurs données à la Métropole et bloquent les annonces non conformes.
Et la taxe de séjour ?
Elle s'applique dans tous les cas, résidence principale comme secondaire. Airbnb et Booking la collectent en général pour vous, mais la responsabilité reste la vôtre. Notre article sur la taxe de séjour à Nice, Cannes et Antibes détaille les montants et les déclarations.
Faut-il encore louer à Nice ?
Oui. Le nouveau cadre est plus favorable aux propriétaires qu'au début de l'année. Sur l'été 2026, nos appartements niçois gérés toute la saison ont été occupés environ 80 % des nuits (chiffres internes, juin à août 2026). Le bon montage dépend de votre situation : 120 jours en résidence principale, autorisation de 5 ans pour une résidence secondaire, ou location mixte en zone à quotas.
Pour estimer ce que votre appartement peut rapporter, utilisez notre simulateur de revenus. Pour tout déléguer, démarches comprises, découvrez notre conciergerie Airbnb à Nice. Pour le détail des démarches nationales (déclaration, enregistrement), lisez notre guide du meublé de tourisme 2026.
Informations à jour au 24 septembre 2026, données à titre indicatif. La réglementation évolue : vérifiez les règles applicables à votre bien auprès de la Métropole Nice Côte d'Azur avant toute mise en location.
