Coup de barre réglementaire à Nice. Depuis son élection à la mairie en mars 2026, Éric Ciotti a engagé un net assouplissement des règles encadrant les meublés de tourisme. Là où la précédente municipalité avait durci le cadre (limite à 90 jours, autorisations courtes, quotas serrés), la nouvelle équipe revendique une approche « pragmatique » et une défense de la propriété privée. Pour un propriétaire qui loue en courte durée à Nice, ce sont plusieurs bonnes nouvelles concrètes. Faisons le point, dates et chiffres à l'appui — et sans rien survendre, car le cadre reste transitoire.
Le contexte : un virage après un cadre très restrictif
Fin 2025, le règlement métropolitain du 5 décembre encadrait sévèrement la location de meublés de tourisme dans les zones tendues de Nice. Plusieurs de ses dispositions ont été partiellement suspendues par le Tribunal administratif, et des opérateurs avaient engagé des recours. La nouvelle municipalité a choisi la voie du compromis : mettre fin aux contentieux, alléger les contraintes administratives et concentrer les contrôles sur les abus avérés plutôt que sur les propriétaires de bonne foi (le service dédié ne compte qu'une dizaine d'agents).
Un moratoire reste en vigueur dans les zones tendues jusqu'au 31 août 2026, le temps d'installer le nouveau cadre.
Ce qui change concrètement pour les propriétaires
Les mesures, adoptées le 19 juin 2026, vont toutes dans le sens d'un assouplissement.
- Résidence principale : 120 jours par an au lieu de 90. Si vous louez votre résidence principale en courte durée, le plafond annuel passe de 90 à 120 nuitées — un tiers de capacité locative en plus.
- Autorisation de changement d'usage portée de 3 à 5 ans. Pour une résidence secondaire en zone tendue, l'autorisation nécessaire pour louer en meublé de tourisme est désormais valable 5 ans (au lieu de 3), non renouvelable. Plus de visibilité pour les investisseurs.
- Quotas maintenus mais négociés. Les quotas par zone subsistent dans les 4 secteurs les plus tendus, avec un plafond de 0,9 % du parc de logements, soit un maximum de 691 autorisations pour 2026.
- Renouvellement simplifié. Les démarches de renouvellement, auparavant annuelles, sont allégées. Un DPE conforme reste exigé.
- Location mixte encouragée. La combinaison location étudiante l'hiver + touristique l'été est explicitement soutenue : plus de 200 logements y sont déjà engagés en 2026.
Le calendrier à retenir
- Jusqu'au 31 août 2026 : moratoire dans les zones tendues.
- Du 1ᵉʳ septembre au 31 décembre 2026 : application du nouveau cadre, à titre transitoire.
- À partir du 1ᵉʳ janvier 2027 : régime définitif.
Autrement dit, la fin 2026 est une période charnière : c'est le bon moment pour régulariser votre situation et préparer la saison 2027 sereinement.
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Ce que ça veut dire pour votre rentabilité
Concrètement, ces assouplissements élargissent vos options et sécurisent votre investissement :
- Plus de nuitées en résidence principale (120 j) = un revenu courte durée mécaniquement plus élevé.
- Une autorisation plus longue (5 ans) = un horizon stable pour amortir un investissement locatif.
- La location mixte facilitée conforte la formule hybride que nous privilégions : saisonnier l'été, bail étudiant ou bail mobilité de septembre à mai. De quoi rentabiliser un bien toute l'année dans un cadre confortable.
La taxe de séjour, elle, ne bouge pas
Assouplissement ne veut pas dire exonération. La taxe de séjour reste due et collectée : la Ville encaisse environ 25 millions d'euros par an, dont 10,6 millions proviennent des seuls meublés de tourisme. La collecte est en général automatisée par les plateformes, mais la responsabilité de la déclaration vous incombe. On vous explique tout dans notre guide taxe de séjour sur la Côte d'Azur.
Notre conseil de conciergerie
Même assouplie, la réglementation niçoise reste l'une des plus encadrées de la Côte d'Azur. Pour louer l'esprit tranquille : vérifiez votre zone, distinguez résidence principale (120 j) et secondaire (autorisation de changement d'usage), tenez votre numéro d'enregistrement et votre DPE à jour, et anticipez le calendrier 2026-2027. C'est exactement ce que nous prenons en charge pour nos propriétaires, en lien avec la Métropole. Pour le cadre détaillé, voir aussi notre guide complet louer en Airbnb à Nice.
Important : ces règles sont récentes, transitoires et propres à Nice ; elles peuvent encore évoluer d'ici le régime définitif de 2027. Vérifiez toujours votre situation précise auprès de la Métropole Nice Côte d'Azur et de votre expert-comptable. Vous voulez savoir ce que votre bien peut rapporter dans ce nouveau cadre ? Demandez une estimation gratuite ou testez notre simulateur de revenus.
