En bref : à Nice, louer sur Airbnb toute l'année demande une autorisation de changement d'usage pour une résidence secondaire, limitée par des quotas dans quatre secteurs. Le bail mobilité (1 à 10 mois, locataire en stage, études, mission ou mutation) n'est pas une location touristique : il n'a besoin ni d'autorisation ni de quota. La formule la plus rentable est souvent la location mixte : bail mobilité de septembre à juin, Airbnb l'été.
Deux cadres juridiques différents
| Critère | Airbnb (meublé de tourisme) | Bail mobilité |
|---|---|---|
| Durée | À la nuitée | 1 à 10 mois, non renouvelable |
| Locataire | Voyageur, sans condition | Personne en formation, études, stage, apprentissage, service civique, mutation ou mission temporaire |
| Autorisation à Nice | Changement d'usage pour une résidence secondaire, quotas dans 4 secteurs | Aucune : c'est une location d'habitation |
| Résidence principale du propriétaire | 120 jours par an maximum | Sans objet |
| Dépôt de garantie | Géré par la plateforme | Interdit ; garantie Visale possible |
| Gestion | Intense : arrivées, ménage, messages, prix | Légère : un locataire, un état des lieux, un loyer mensuel |
| Commission chez nous | Dès 20 % HT des loyers encaissés | Dès 8 % HT des loyers encaissés |
Ce que rapporte Airbnb à Nice
La location saisonnière rapporte le plus au mètre carré, surtout l'été. Sur juin à août 2026, nos appartements niçois gérés toute la saison ont été réservés 85 % des nuits ouvertes, à 177 € la nuit en moyenne. Pour un deux-pièces, le revenu brut médian a atteint environ 3 650 € par mois d'été (chiffres internes, avant commission et charges).
Mais cette performance a un coût : une gestion quotidienne, une saisonnalité marquée (l'hiver rapporte bien moins) et, pour une résidence secondaire, une autorisation qui n'est pas garantie en zone à quotas. Le détail des règles est dans notre article réglementation Airbnb à Nice en 2026.
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Ce que rapporte le bail mobilité
Le bail mobilité offre un loyer mensuel stable, fixé au prix du marché meublé de votre quartier, sans période creuse entre septembre et juin : c'est la saison des étudiants, des stagiaires et des jeunes actifs en mission à Nice. La gestion est légère, et le risque d'impayé se couvre avec la garantie Visale.
Son plafond de revenus est plus bas qu'en saisonnier, mais sa régularité compense : pas de nuits vides en novembre, pas de ménage entre deux séjours, pas de frais de plateforme.
La location mixte : le meilleur des deux
La formule que nous recommandons le plus souvent à Nice combine les deux : bail mobilité de septembre à juin, puis location saisonnière en juillet et août, quand la demande touristique et les prix sont au plus haut. À Nice, la location mixte demande une autorisation temporaire de changement d'usage, mais elle n'entre pas dans les quotas.
Exemple indicatif pour un deux-pièces à Nice, avec des hypothèses à adapter à votre bien :
- 10 mois en bail mobilité à un loyer de 1 000 € charges comprises (hypothèse de marché) : 10 000 € bruts ;
- 2 mois d'été en Airbnb au revenu médian que nous avons constaté (environ 3 650 € par mois) : 7 300 € bruts ;
- soit environ 17 300 € bruts sur l'année, avant commissions (8 % HT sur le bail, 20 % HT sur le saisonnier) et charges.
Ce calcul montre surtout l'intérêt de la combinaison : un socle stable dix mois sur douze, et le pic de l'été capté au meilleur prix.
Que choisir selon votre situation
- Vous louez votre résidence principale pendant vos absences : Airbnb, dans la limite de 120 jours par an.
- Résidence secondaire hors zone à quotas : Airbnb toute l'année si vous obtenez l'autorisation, ou location mixte pour lisser les revenus.
- Résidence secondaire en Vieux-Nice, Centre-Ville, Port ou Ouest : location mixte ou bail mobilité seul, pour ne pas dépendre des quotas.
- Vous voulez un revenu régulier sans suivi quotidien : bail mobilité ou bail étudiant.
Nous comparons gratuitement les scénarios pour votre appartement. Découvrez notre location étudiante en bail mobilité, notre conciergerie Airbnb à Nice, ou lisez le bail mobilité expliqué.
Exemple indicatif, sans valeur de garantie. Les revenus dépendent du bien, de son emplacement et du marché. Informations à jour au 24 septembre 2026.
