En bref : pour estimer les revenus Airbnb d'un logement, multipliez un prix moyen par nuit par un nombre réaliste de nuits louées, mois par mois, puis retirez les frais de plateforme (15,5 % chez Airbnb au plus tard le 13 octobre 2026), la commission éventuelle, les charges et l'impôt. Le simulateur fait la première partie en une minute.
Quelles données réunir avant de calculer ?
- La ville et le quartier du logement.
- Le type : studio, deux-pièces, trois-pièces, nombre de couchages.
- Les atouts qui changent le prix : climatisation, terrasse, vue, parking.
- Le cadre légal : résidence principale (120 jours par an à Nice) ou secondaire (autorisation de changement d'usage à Nice dès la 1re nuitée).
- Vos charges annuelles : copropriété, énergie, internet, assurance, taxe foncière.
Étape 1 : trouver des logements comparables
Repérez 5 à 10 annonces proches du vôtre : même quartier, même taille, même niveau. Regardez leur calendrier sur les semaines à venir : les dates déjà prises en disent plus que le prix affiché.
Étape 2 : fixer un prix moyen par nuit, mois par mois
Ne prenez pas le prix d'un samedi d'août pour toute l'année. Notez un prix par mois : il sera haut en juillet et août, plus bas en hiver, et plus haut les semaines d'événements.
Étape 3 : estimer les nuits louées, mois par mois
Taux d'occupation = nuits réservées ÷ nuits ouvertes. Pour l'été, vous pouvez vous caler sur des chiffres réels : sur juin à août 2026, nos logements ont été réservés 84 % des nuits ouvertes en moyenne, 85 % à Nice (voir Taux d'occupation Airbnb Côte d'Azur). Selon la taille, l'été 2026 va de 76 % pour un studio de 2 personnes à 90 % pour un studio avec mezzanine.
Pour le reste de l'année, appliquez un coefficient à vos mois d'été :
| Période | Repère |
|---|---|
| Mai et 1er au 15 septembre | Une journée a rapporté environ 73 % d'une journée d'été (nos logements, 2026) |
| Octobre à avril | Pas de donnée réelle publiée ; notre simulateur retient par prudence 40 % d'une journée d'été, à titre d'hypothèse |
N'oubliez pas les nuits que vous bloquez pour vous, et la limite de 120 jours si c'est votre résidence principale.
Étape 4 : calculer le revenu brut
Revenu brut du mois = prix moyen du mois × nuits louées du mois. Faites la somme des 12 mois (ou des mois où vous louez).
Exemple (hypothèses à remplacer par les vôtres) : un mois de juillet de 31 nuits, 26 nuits louées à 150 € = 3 900 € de revenu brut.
Estimation gratuite et personnalisée en 2 minutes, sans engagement.
Étape 5 : passer du brut au net
| Poste | Comment le calculer |
|---|---|
| Frais Airbnb | 15,5 % du montant de la réservation, ménage compris, payés par l'hôte (au plus tard le 13/10/2026 dans l'EEE) |
| Commission de conciergerie | Chez nous : 20 % HT des loyers encaissés (24 % TTC), voir tarifs |
| Ménage et linge | À ajouter à vos charges si vous les payez ; chez nous, payés par les voyageurs |
| Consommables et petite maintenance | Votre estimation annuelle |
| Charges du logement | Copropriété, énergie, internet, assurance, taxe foncière |
| Taxe de séjour | Payée par le voyageur, collectée par la plateforme : ni recette ni charge pour vous |
Suite de l'exemple (hypothèses) : sur 3 900 € de loyers encaissés, une commission de 20 % HT représente 780 € HT, soit 936 € TTC. Retirez ensuite la part du mois de vos charges annuelles.
Étape 6 : estimer l'impôt
Au micro-BIC, pour les revenus 2025 et suivants (impots.gouv.fr) :
- meublé de tourisme non classé : abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes ;
- meublé de tourisme classé : abattement de 50 %, dans la limite de 77 700 €.
Au-delà, ou si vos charges sont élevées, le régime réel peut être plus intéressant. Voir LMNP et location saisonnière, et faites valider par un expert-comptable.
Quelles erreurs faussent une estimation ?
- Appliquer le prix d'été à toute l'année.
- Compter 100 % d'occupation.
- Oublier les frais de plateforme, surtout depuis le passage à 15,5 % chez Airbnb.
- Oublier les nuits bloquées et la limite de 120 jours d'une résidence principale.
- Confondre revenu brut et revenu net.
Conseil : faites deux scénarios, un prudent et un optimiste. Si le prudent tient, le projet est solide.
Que vaut un simulateur de revenus en ligne ?
- Utile pour avoir un ordre de grandeur en une minute.
- Limité : il raisonne par ville et par type de logement, pas sur votre bien précis, et affiche du brut.
Notre simulateur de revenus part des prix que nous pratiquons sur nos logements, par ville et par type. Pour des résultats déjà calculés par ville, lisez Combien rapporte une location saisonnière sur la Côte d'Azur, et pour Nice notre page conciergerie Airbnb à Nice.
Sources
- impots.gouv.fr : nouveau régime fiscal des meublés de tourisme (mis à jour le 06/07/2026)
- Meilleurtaux : Airbnb, frais uniques dès le 13 octobre 2026
- Rapport interne « Saison 2026 Azur », données Lodgify, juin à août 2026
