Airbnb à l'ouest de Nice (Magnan, Californie, Carras) : zone à quota et autorisations 2026
En résumé (12 octobre 2026) : L'ouest de Nice forme la zone à quota n° 4 du règlement du 22 juin 2026 : 116 autorisations de meublé de tourisme pour 2026, sur 6 quartiers IRIS. Les dépôts sont ouverts en ligne jusqu'au 21 décembre 2026 ; les dossiers complets sont retenus par ordre d'arrivée.
La zone 4 longe la mer, de Carlone et Lenval jusqu'à Carras, en passant par Magnan, les Baumettes et la Californie : 6 quartiers IRIS et 116 autorisations pour 2026. C'est un bord de mer résidentiel, recherché par les familles, avec un été très fort.
La limite suit souvent la Promenade des Anglais et les avenues qui y descendent : sur la Promenade, seuls les numéros impairs 59 à 333 et le numéro 240 sont dans la zone 4.
Annexe 3 du règlement
Quels quartiers et quelles rues sont dans la zone 4 ?
La zone 4 regroupe 6 quartiers IRIS de l'Insee : Carlone, Lenval, Magnan, Baumettes, La Californie, Carras.
Rues coupées par la limite de la zone
Pour ces voies, seuls les numéros indiqués sont dans la zone 4.
| Voie | Numéros dans la zone 4 | Autre zone |
|---|---|---|
| Avenue de Carras | n° 1 à 15 (impairs), n° 2 à 12 (pairs) | Hors zone |
| Avenue de Fabron | n° 1 à 3 (impairs), n° 6 à 8 (pairs) | Hors zone |
| Avenue de la Lanterne | n° 1 à 33 (impairs), n° 4 à 28 (pairs) | Hors zone |
| Avenue des Baumettes | n° 24 à 84 (pairs), n° 19 à 57 (impairs) | Zone 3 |
| Avenue des Bosquets | n° 4 (pairs) | Hors zone |
| Avenue Docteur Emile Roux | n° 2 à 22 (pairs) | Hors zone |
| Avenue du Petit Fabron | n° 1 à 1 bis (impairs), n° 2 à 2 bis (pairs), n° 17 à 25 (impairs), n° 6 à 8 (pairs) | Hors zone |
| Avenue Emile Henriot | n° 5 à 21 (impairs), n° 8 à 14 (pairs) | Hors zone |
| Avenue Mont Rabeau | n° 16 à 18 (pairs) | Hors zone |
| Avenue Raymond Féraud | n° 1 à 5 (impairs) | Hors zone |
| Avenue Saint-Augustin | n° 2 à 46 (pairs), n° 1 à 59 (impairs) | Hors zone |
| Avenue Sainte-Marguerite | n° 2 à 6 (pairs), n° 1 (impairs) | Hors zone |
| Boulevard Carlone | n° 1 à 55 (impairs) | Hors zone |
| Boulevard de la Madeleine | n° 2 à 8 (pairs) | Hors zone |
| Boulevard Edouard Herriot | n° 59 à 73 (impairs) | Hors zone |
| Boulevard François Grosso | n° 1 (impairs), n° 63 à 77 (impairs) | Zone 3 |
| Promenade des Anglais | n° 59 à 333 (impairs), n° 240 (pairs) | Zone 3 |
| Promenade Général Edouard Corniglion-Molinier | n° 1 (impairs) | Hors zone |
| Rue de France | n° 121 à 191 (impairs), n° 98 à 182 (pairs) | Zone 3 |
Les 74 voies entièrement dans la zone 4
- Allée Charles Martin-Sauvaigo
- Allée des Lions
- Allée du Petit Fabron
- Allée Honoré Bellon
- Avenue Aimé Martin
- Avenue de Bellet
- Avenue de la Californie
- Avenue de la Vallière
- Avenue du Château de la Tour
- Avenue du Parc Ferber
- Avenue Frémont
- Avenue Gloria
- Avenue Louis Cochois
- Avenue Marie-Christine
- Avenue Rose France
- Avenue Warden
- Boulevard de Magnan
- Carrefour Jean Sassone
- Chemin du Lamparo
- Espace Cheret
- Espace Cousin Bibi
- Esplanade de Magnan
- Impasse Amaro
- Impasse du Petit Fabron
- Impasse du Square Magnan
- Impasse Durante
- Impasse Gardon
- Impasse Lucien Gastaud
- Impasse Saint-Laurent
- Impasse Saint-Martin
- Jardin Hector Cendo
- Jardin Henri Magrini
- Jardin Jules Massiéra
- Jardin Rue des Gendarmes d'Ouvéa
- Parc Autos Ferber
- Parvis Doyen René Jean Dupuis
- Petite Avenue de la Californie
- Place Saint-Philippe
- Raccourci des Baumettes
- Rue Aubry-Lecomte
- Rue Auguste Renoir
- Rue de la Corderie
- Rue des Gendarmes d'Ouvéa
- Rue Docteur Levesi
- Rue Fontana
- Rue Gardon
- Rue Gaspard Faraut
- Rue Gustav Adolf Mossa
- Rue Henri Cordier
- Rue Honoré Sauvan
- Rue Isadora Duncan
- Rue Joseph Boniffacy
- Rue Lenval
- Rue Louis de Coppet
- Rue Michel de Tarnowsky
- Rue Paul Valéry
- Rue Raymond Poincaré
- Rue Saint-Antoine
- Rue Saint-Honoré
- Square Colonel Bouvier
- Square Félix Ziem
- Square Général Ferrié
- Square Michaud de Beauretour
- Square Pierre Rocher
- Square Roger Simon
- Traverse du Square Maccagno
- Tunnel de Magnan
- Voie accès au Tunnel de Magnan
- Voie du Musée Cheret
- Voie Jardin Hector Cendo
- Voie Parc des Baumettes
- Voie Parc-autos Ferber
- Voie Pierre Mathis (chaussée nord)
- Voie Pierre Mathis (chaussée sud)
Selon votre situation
Ce qui change selon votre cas à l'ouest de Nice
- Résidence principale : pas d'autorisation tant que vous louez au plus 120 jours par an ; le quota ne vous concerne pas. Numéro d'enregistrement et taxe de séjour obligatoires.
- Résidence secondaire : autorisation de changement d'usage dès la première nuit, dans la limite des 116 autorisations de la zone. Une seule autorisation temporaire de 5 ans par propriétaire.
- Société : si son activité principale est la location d'immeubles, compensation dès la première demande ou location mixte ; sinon, même régime qu'un particulier.
Le détail des règles est dans notre guide du changement d'usage à Nice.
Démarche
Déposer une demande d'autorisation en zone 4
- Préparer les pièces : formulaire, titre de propriété complet à votre nom, pièce d'identité, DPE de classe A à E réalisé après le 30 juin 2021, mandat si quelqu'un dépose pour vous.
- Déposer en ligne sur changementdusage.fr/nice, seul canal accepté en zone à quota, du 1er septembre 2026 au 21 décembre 2026. Un seul dossier, pour un seul logement.
- Attendre la décision : 4 mois à compter de l'accusé de réception. Sans réponse, c'est un refus. Un dossier incomplet est rejeté : il n'y a pas de délai pour le compléter en zone à quota.
Recevez la fiche de la zone 4 avec la liste des pièces selon votre situation.
Plan B
Si la zone 4 est complète : bail mobilité et location mixte
Le quota ne vise que la location touristique. Sans autorisation, vous pouvez louer à l'ouest de Nice :
- en bail mobilité, de 1 à 10 mois, à un étudiant, un stagiaire ou un salarié en mission : aucune autorisation de changement d'usage, aucun quota ;
- en location mixte : un étudiant allocataire de la CAF 5 à 6 mois, puis des touristes 3 mois l'été, avec une convention signée avec le CROUS et un loyer plafonné. Cette autorisation n'entre pas dans le quota.
Nous gérons ces deux formules : bail mobilité à Nice dès 8 % HT des loyers encaissés, location saisonnière à 20 % HT (24 % TTC).
Notre expérience
Ce que nous voyons sur le terrain à l'ouest de Nice
Nous gérons 7 logements en location saisonnière dans la zone 4, de Magnan à Carras, dont plusieurs appartements à deux pas de la Promenade. De septembre à mai, nos appartements sont loués en bail mobilité ou étudiant, notamment près des facultés et de la ligne 2 du tramway.
Nombre d'annonces de location saisonnière actives gérées par Azur Hébergements dans la zone au 12 octobre 2026, sans adresse. Nous gérons 63 logements au total, de Nice à Cannes.
Les autres zones à quota
Questions fréquentes
Zone 4, Ouest : vos questions
Non, ces quartiers IRIS ne font pas partie de la zone 4. Quelques numéros d'avenues en limite y sont rattachés (avenue de la Lanterne, avenue de Fabron, avenue du Petit Fabron) : vérifiez votre adresse exacte.
Seuls les numéros pairs 2 à 6 et le numéro 1 de l'avenue Sainte-Marguerite sont dans la zone 4. Le reste de l'avenue est hors zone à quota.
Oui : Magnan, les Baumettes, la Californie, Lenval, Carlone et Carras forment la zone 4 (Ouest), avec 116 autorisations pour 2026.
Non, tant que la location ne dépasse pas 120 jours par an. La déclaration du meublé, le numéro d'enregistrement et la taxe de séjour restent obligatoires.
Votre dossier, prêt à déposer
Recevez la fiche de la zone 4 et votre estimation
Une fiche claire pour déposer sans erreur, puis l'estimation de vos revenus par notre équipe dans la journée.
- Page 1 : zone et quartier, quota 2026, période de dépôt, téléservice, pièces à fournir selon votre situation, délai d'instruction
- Page 2 : vos options pour ce logement (saisonnier autorisé, bail mobilité, location mixte) et l'estimation de vos revenus
- Un seul dossier par propriétaire : mieux vaut le déposer complet du premier coup
Vous préférez en parler ? 07 66 69 26 29 ou WhatsApp
Gratuit
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Recevez la fiche de votre zone (règles, pièces à fournir selon votre situation, calendrier) et, dans la journée, l'estimation de vos revenus en saisonnier et en bail mobilité.
Mis à jour le 12 octobre 2026. Données vérifiées le 12 octobre 2026 dans le règlement du 22 juin 2026 et l'avis au public de la Métropole.
Sources
- Règlement des changements d'usage de Nice, délibération n° 2.1 du 22 juin 2026 (Métropole Nice Côte d'Azur), articles 3, 5, 7, 13 et annexe 3
- Avis au public sur les zones à quotas (Métropole, août 2026) : dépôt du 1er septembre 2026 au 21 décembre 2026
- Autorisations de changements d'usage à Nice (page d'information de la Métropole)
- Téléservice de dépôt pour Nice
- Contours IRIS (IGN et Insee, Licence Ouverte 2.0) et Base Adresse Nationale
