Airbnb dans le centre-ville de Nice : zone à quota et autorisations 2026
En résumé (12 octobre 2026) : Le centre-ville forme la zone à quota n° 3 du règlement du 22 juin 2026 : 324 autorisations de meublé de tourisme pour 2026, sur 18 quartiers IRIS. Les dépôts sont ouverts en ligne jusqu'au 21 décembre 2026 ; les dossiers complets sont retenus par ordre d'arrivée.
La zone 3 a le plus gros quota de Nice, 324 autorisations pour 2026, et sans doute la plus forte demande : Jean Médecin, Notre-Dame, le Carré d'Or (Victor Hugo-Buffa, Musiciens, Rossini), la rue de France et le début de la Promenade des Anglais. Ses 18 quartiers IRIS vont de la Promenade du Paillon à la rue de France.
Un gros quota ne veut pas dire une place garantie : les dossiers complets sont retenus par ordre d'arrivée, et un dossier incomplet est rejeté sans possibilité de le compléter.
Annexe 3 du règlement
Quels quartiers et quelles rues sont dans la zone 3 ?
La zone 3 regroupe 18 quartiers IRIS de l'Insee : Promenade du Paillon, Hôpital Saint-Roch, Raimbaldi, Desambrois, Sasserno, Liberté-Albert 1er, Notre-Dame, Jean Médecin, Musiciens, Rossini, Clemenceau, Thiers-Durante, France-Negresco, Victor Hugo-Buffa, Dante, Bottero, Potiers, Châteauneuf.
Rues coupées par la limite de la zone
Pour ces voies, seuls les numéros indiqués sont dans la zone 3.
| Voie | Numéros dans la zone 3 | Autre zone |
|---|---|---|
| Avenue des Baumettes | n° 4 à 22 (pairs) | Zone 4 |
| Avenue Desambrois | n° 1 à 43 (impairs) | Hors zone |
| Avenue Louis Cochois | n° 1 à 17 (impairs) | Zone 4 |
| Avenue Max Gallo | n° 1 à 11 (impairs) | Zone 1 |
| Avenue Thiers | n° 1 à 51 (pairs) | Hors zone |
| Boulevard Carabacel | n° 1 à 41 (impairs) | Hors zone |
| Boulevard de Cimiez | n° 1 à 15 (impairs) | Hors zone |
| Boulevard François Grosso | n° 3 à 59 (impairs), n° 2 à 58 (pairs) | Zone 4 |
| Boulevard Gambetta | n° 2 à 60 (pairs), n° 1 à 73 ter (impairs) | Hors zone |
| Boulevard Jean Jaurès | n° 5 (impairs) | Zone 1 |
| Place Masséna | sauf les numéros du côté sud de la place | Zone 1 |
| Promenade des Anglais | n° 1 à 57 (impairs) | Zone 4 |
| Rue Cluvier | n° 9 (impairs), n° 10 (pairs) | Hors zone |
| Rue de France | n° 1 à 117 (impairs), n° 2 à 90 (pairs) | Zone 4 |
Les 236 voies entièrement dans la zone 3
- Allée des Bugadières
- Allée des Italiens
- Allée Edith Piaf
- Allée Félix Agnely
- Allée Henry Ruhl
- Allée Jules Isaac
- Allée Netanya
- Allée Résistance et Déportation
- Allée Sandro Pertini
- Avenue Auber
- Avenue Baquis
- Avenue Comba
- Avenue de Suède
- Avenue de Verdun
- Avenue Depoilly
- Avenue des Fleurs
- Avenue des Orangers
- Avenue Durante
- Avenue Emilia
- Avenue Félix Faure
- Avenue Georges Clemenceau
- Avenue Gustave V
- Avenue Jean Médecin
- Avenue Maréchal Foch
- Avenue Notre-Dame
- Avenue Saint-Jean-Baptiste
- Avenue Saint-Sébastien
- Avenue Shakespeare
- Boulevard Dubouchage
- Boulevard Raimbaldi
- Boulevard Victor Hugo
- Chemin de Saint-Philippe
- Espace Jacques Cotta
- Espace Jacques Médecin
- Espace Père Ambroise Steve
- Espace Shimon Peres
- Esplanade des Victoires
- Galerie de la Victoire
- Impasse Chimère
- Impasse Commandant Bossut
- Impasse Longchamp
- Impasse Mercedes
- Impasse Talon
- Jardin Albert 1er
- Jardin Alsace Lorraine
- Jardin Cardinal Clément Ferréro
- Jardin de l'Arménie
- Jardin de la Légion d'Honneur
- Jardin Docteur Ange-Denis Ronchèse
- Jardin Jacques Ibert
- Jardin Jean Moréno
- Jardin Joseph Kessel
- Jardin Maréchal Juin
- Jardin Rue des Potiers - Rue Dante
- Parvis Jean-Paul Baréty
- Passage Caldera
- Passage Charles Gottlieb
- Passage de l'Avenir
- Passage des Prés
- Passage des Violettes
- Passage Emile Négrin
- Passage Longchamp
- Passage Louis Cochois
- Passage Martin
- Passage Masséna
- Passage Max Vérola
- Passage Merlanzone
- Passage Meynell
- Passage Nice - Europe
- Passage Rue Maréchal Joffre Rue de la Buffa
- Passage Victor Hugo
- Petite Avenue René Bouteilly
- Place Alziary de Malausséna
- Place Croix de Marbre
- Place Eugène Mo
- Place Franklin
- Place Général Marshall
- Place Grimaldi
- Place Jean Moulin
- Place Magenta
- Place Mozart
- Place Saetone
- Place Saint-Philippe
- Place Sasserno
- Place Toselli
- Place Wilson
- Place Yves Klein
- Promenade des Arts
- Promenade du Paillon - Allée Albert Camus
- Rue Adolphe de Rothschild
- Rue Alberti
- Rue Alexis Mossa
- Rue Alfred Mortier
- Rue Alphonse Karr
- Rue Amiral de Grasse
- Rue André Poullan
- Rue Andrioli
- Rue Anton Tchekhov
- Rue Antonio Fernandez
- Rue Assalit
- Rue Barralis
- Rue Beethoven
- Rue Berlioz
- Rue Biscarra
- Rue Blacas
- Rue Bottéro
- Rue Caffarelli
- Rue Chauvain
- Rue Claudia
- Rue Colonel Musso
- Rue Commandant Berretta
- Rue Cronstadt
- Rue d'Alger
- Rue d'Alsace Lorraine
- Rue d'Angleterre
- Rue d'Auzac
- Rue d'Italie
- Rue d'Urfé
- Rue Dalpozzo
- Rue Dante
- Rue de Belgique
- Rue de Chateauneuf
- Rue de l'Hôtel des Postes
- Rue de la Buffa
- Rue de la Liberté
- Rue de la Suisse
- Rue de Lépante
- Rue de Massingy
- Rue de Paris
- Rue de Rivoli
- Rue de Russie
- Rue Defly
- Rue Delille
- Rue des Epis
- Rue des Potiers
- Rue Désiré Niel
- Rue Deudon
- Rue Docteur Albert Balestre
- Rue Docteur Albert Balestre prolongée
- Rue Docteur Albert Baréty
- Rue Docteur Jacques Guidoni
- Rue Docteur Michel Rosanoff
- Rue du Commandant Raffalli
- Rue du Congrès
- Rue du Lycée
- Rue Edouard Beri
- Rue Emma et Philippe Tiranty
- Rue Emmanuel Costa
- Rue Eugène Emanuel
- Rue Foncet
- Rue François 1er
- Rue François Aune
- Rue Frédéric Passy
- Rue Gabriel Fauré
- Rue Galléan
- Rue Gioffrédo
- Rue Gounod
- Rue Grimaldi
- Rue Gubernatis
- Rue Guiglia
- Rue Guillaume Apollinaire
- Rue Gustave Deloye
- Rue Halévy
- Rue Hancy
- Rue Herold
- Rue Honoré Sauvan
- Rue Jacques Offenbach
- Rue Jean Baptiste Spinetta
- Rue Joseph Brès
- Rue Joseph Fricéro
- Rue Kosma
- Rue la Belle Otéro
- Rue Lamartine
- Rue Longchamp
- Rue Louise Ackermann
- Rue Maccarani
- Rue Maréchal Joffre
- Rue Masséna
- Rue Massenet
- Rue Maurice Jaubert
- Rue Melchior de Vogue
- Rue Meyerbeer
- Rue Miron
- Rue Mozart
- Rue Niepce
- Rue Paganini
- Rue Paradis
- Rue Pastorelli
- Rue Paul Déroulède
- Rue Penchienatti
- Rue Père Auguste Valensin
- Rue Pertinax
- Rue Pierre Devoluy
- Rue Provana de Leyni
- Rue Rancher
- Rue Raspail
- Rue Raynardi
- Rue René Sainson
- Rue Rossini
- Rue Rouget de Lisle
- Rue Royale
- Rue Sacha Guitry
- Rue Saint-Philippe
- Rue Saint-Saens
- Rue Saint-Siagre
- Rue Saussure
- Rue Spitalieri
- Rue Tonduti de l'Escarène
- Rue Valperga
- Rue Verdi
- Rue Victor Juge
- Rue Voltaire
- Ruelle des Canebiers
- Ruelle des Prés
- Ruelle Miron - Lépante
- Square Docteur Zamenhof
- Square Dominique Durandy
- Square Général Leclerc
- Square Henri Christine
- Square Marc Antoine Charpentier
- Square Notre-Dame
- Square Puccini
- Square Richard Wagner
- Square Yitzhak Rabin
- Traverse de la Bourgada
- Traverse Flandres-Dunkerque 1940
- Traverse Garibaldi
- Tunnel André Liautaud
- Tunnel de l'Avenue
- Tunnel de la Gare
- Tunnel du Congrès
- Tunnel Saint-Etienne
- Voie de la Messagerie
- Voie Parc des Baumettes
- Voie Pierre Mathis (chaussée nord)
- Voie Pierre Mathis (chaussée sud)
Selon votre situation
Ce qui change selon votre cas dans le centre-ville de Nice
- Résidence principale : pas d'autorisation tant que vous louez au plus 120 jours par an ; le quota ne vous concerne pas. Numéro d'enregistrement et taxe de séjour obligatoires.
- Résidence secondaire : autorisation de changement d'usage dès la première nuit, dans la limite des 324 autorisations de la zone. Une seule autorisation temporaire de 5 ans par propriétaire.
- Société : si son activité principale est la location d'immeubles, compensation dès la première demande ou location mixte ; sinon, même régime qu'un particulier.
Le détail des règles est dans notre guide du changement d'usage à Nice.
Démarche
Déposer une demande d'autorisation en zone 3
- Préparer les pièces : formulaire, titre de propriété complet à votre nom, pièce d'identité, DPE de classe A à E réalisé après le 30 juin 2021, mandat si quelqu'un dépose pour vous.
- Déposer en ligne sur changementdusage.fr/nice, seul canal accepté en zone à quota, du 1er septembre 2026 au 21 décembre 2026. Un seul dossier, pour un seul logement.
- Attendre la décision : 4 mois à compter de l'accusé de réception. Sans réponse, c'est un refus. Un dossier incomplet est rejeté : il n'y a pas de délai pour le compléter en zone à quota.
Recevez la fiche de la zone 3 avec la liste des pièces selon votre situation.
Plan B
Si la zone 3 est complète : bail mobilité et location mixte
Le quota ne vise que la location touristique. Sans autorisation, vous pouvez louer dans le centre-ville de Nice :
- en bail mobilité, de 1 à 10 mois, à un étudiant, un stagiaire ou un salarié en mission : aucune autorisation de changement d'usage, aucun quota ;
- en location mixte : un étudiant allocataire de la CAF 5 à 6 mois, puis des touristes 3 mois l'été, avec une convention signée avec le CROUS et un loyer plafonné. Cette autorisation n'entre pas dans le quota.
Nous gérons ces deux formules : bail mobilité à Nice dès 8 % HT des loyers encaissés, location saisonnière à 20 % HT (24 % TTC).
Notre expérience
Ce que nous voyons sur le terrain dans le centre-ville de Nice
Nous gérons 12 logements en location saisonnière dans la zone 3, surtout des studios et des deux-pièces entre la gare, Jean Médecin et le Carré d'Or. De septembre à mai, nos appartements sont loués en bail mobilité ou étudiant : la demande des étudiants et des salariés en mission est forte dans le centre.
Nombre d'annonces de location saisonnière actives gérées par Azur Hébergements dans la zone au 12 octobre 2026, sans adresse. Nous gérons 63 logements au total, de Nice à Cannes.
Les autres zones à quota
Questions fréquentes
Zone 3, Centre-Ville : vos questions
Oui. Les quartiers IRIS Victor Hugo-Buffa, Musiciens, Rossini et France-Negresco, qui forment le Carré d'Or, sont dans la zone 3 (Centre-Ville).
Non. Les numéros impairs 1 à 57 sont en zone 3 ; les numéros impairs 59 à 333 et le numéro 240 sont en zone 4 (Ouest). La rue de France est partagée de la même façon : impairs 1 à 117 et pairs 2 à 90 en zone 3, la suite en zone 4.
Les quartiers IRIS de la gare (Gare Nice-Ville, Vernier, Trachel) ne sont pas dans la zone 3. L'avenue Thiers n'y figure que pour ses numéros pairs jusqu'au 50 : vérifiez l'adresse exacte dans l'outil.
Personne ne le sait : aucun compteur public n'existe et le centre-ville concentre une grande partie des meublés de tourisme niçois. Déposez tôt un dossier complet, et prévoyez un plan B (bail mobilité ou location mixte).
Votre dossier, prêt à déposer
Recevez la fiche de la zone 3 et votre estimation
Une fiche claire pour déposer sans erreur, puis l'estimation de vos revenus par notre équipe dans la journée.
- Page 1 : zone et quartier, quota 2026, période de dépôt, téléservice, pièces à fournir selon votre situation, délai d'instruction
- Page 2 : vos options pour ce logement (saisonnier autorisé, bail mobilité, location mixte) et l'estimation de vos revenus
- Un seul dossier par propriétaire : mieux vaut le déposer complet du premier coup
Vous préférez en parler ? 07 66 69 26 29 ou WhatsApp
Gratuit
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Recevez la fiche de votre zone (règles, pièces à fournir selon votre situation, calendrier) et, dans la journée, l'estimation de vos revenus en saisonnier et en bail mobilité.
Mis à jour le 12 octobre 2026. Données vérifiées le 12 octobre 2026 dans le règlement du 22 juin 2026 et l'avis au public de la Métropole.
Sources
- Règlement des changements d'usage de Nice, délibération n° 2.1 du 22 juin 2026 (Métropole Nice Côte d'Azur), articles 3, 5, 7, 13 et annexe 3
- Avis au public sur les zones à quotas (Métropole, août 2026) : dépôt du 1er septembre 2026 au 21 décembre 2026
- Autorisations de changements d'usage à Nice (page d'information de la Métropole)
- Téléservice de dépôt pour Nice
- Contours IRIS (IGN et Insee, Licence Ouverte 2.0) et Base Adresse Nationale
