Airbnb dans le Vieux Nice : zone à quota et autorisations 2026
En résumé (12 octobre 2026) : Le Vieux Nice forme la zone à quota n° 1 du règlement du 22 juin 2026 : 47 autorisations de meublé de tourisme pour 2026, sur 3 quartiers IRIS. Les dépôts sont ouverts en ligne jusqu'au 21 décembre 2026 ; les dossiers complets sont retenus par ordre d'arrivée.
Avec 47 autorisations pour toute l'année, le Vieux Nice a le plus petit quota de la ville, pour l'un des quartiers les plus demandés par les voyageurs. Les places y seront les premières prises : si vous visez une autorisation, préparez un dossier complet (DPE, titre de propriété, pièce d'identité) et déposez-le dès que possible.
Les immeubles anciens du Vieux Nice abritent surtout des studios et des deux-pièces. Pensez aussi au règlement de copropriété : vous devez attester sur l'honneur que la location touristique ne le contredit pas.
Annexe 3 du règlement
Quels quartiers et quelles rues sont dans la zone 1 ?
La zone 1 regroupe 3 quartiers IRIS de l'Insee : Saleya-Château, Vieux Nice-Sainte-Réparate, Vieux Nice-Visitation.
Rues coupées par la limite de la zone
Pour ces voies, seuls les numéros indiqués sont dans la zone 1.
| Voie | Numéros dans la zone 1 | Autre zone |
|---|---|---|
| Avenue Max Gallo | n° 2 à 6 (pairs) | Zone 3 |
| Boulevard Jean Jaurès | n° 2 à 56 (pairs) | Zone 3 |
| Place Garibaldi | n° 5 à 9 (impairs) | Zone 2 |
| Place Guynemer | n° 2 à 12 (pairs) | Zone 2 |
| Place Masséna | n° 2 à 10 (pairs) | Zone 3 |
| Rue Catherine Ségurane | n° 1 à 1 bis (impairs) | Zone 2 |
| Rue de Foresta | n° 2 à 14 (pairs) | Zone 2 |
Les 120 voies entièrement dans la zone 1
- Allée des Justes
- Allée François Aragon
- Allée Professeur Fernand Benoit
- Calada Auguste Escoffier
- Cours Jacques Chirac
- Cours Saleya
- Descente Crotti
- Descente du Marché
- Escalinada Jo Bérardy
- Espace Maitre Joseph Marro
- Espace Roger Seassal
- Esplanade Georges Pompidou
- Impasse des Prisons
- Jardin et Parc-autos Corvésy
- Montée Auguste Charles Kerl
- Montée Eberlé
- Montée Lesage
- Montée Menica Rondelly
- Montée Monseigneur Léon Repetto
- Montée Montfort
- Parc du Château
- Passage Louis Gassin
- Place Abbé Marcel Isnardi
- Place André Brachetti
- Place Centrale
- Place Charles Félix
- Place de l'Ancien Sénat
- Place de la Halle aux Herbes
- Place du 8 Mai 1945
- Place du Carret
- Place du Jésus
- Place du Palais
- Place Pierre Gautier
- Place Rey
- Place Rossetti
- Place Saint-Augustin
- Place Saint-François
- Place Sainte-Claire
- Place Thomas Jefferson
- Place Vieille
- Placette Abbé Robert Jarre
- Promenade Raoul Bosio
- Quai des Etats-Unis
- Quai Rauba Capeu
- Rue Alexandre Mari
- Rue Barillerie
- Rue Benoit Bunico
- Rue Bréa
- Rue Centrale
- Rue Colonna d'Istria
- Rue de l'Abbaye
- Rue de l'Hôtel de Ville
- Rue de la Boucherie
- Rue de la Condamine
- Rue de la Croix
- Rue de la Loge
- Rue de la Poissonnerie
- Rue de la Préfecture
- Rue de la Providence
- Rue de la Tour
- Rue des Ponchettes
- Rue des Serruriers
- Rue Desboutin
- Rue Droite
- Rue du Château
- Rue du Choeur
- Rue du Collet
- Rue du Four
- Rue du Jésus
- Rue du Malonat
- Rue du Marché
- Rue du Moulin
- Rue du Pertus
- Rue du Pont Vieux
- Rue du Pontin
- Rue du Sénat
- Rue Francis Gallo
- Rue François Zanin
- Rue Guigonis
- Rue Honoré Ugo
- Rue Jacques Médecin
- Rue Jouan Nicola
- Rue Jules Gilly
- Rue Louis Gassin
- Rue Mascoinat
- Rue Milton-Robbins
- Rue Miralheti
- Rue Neuve
- Rue Pairolière
- Rue Place Vieille
- Rue Raoul Bosio
- Rue Rossetti
- Rue Saint-Augustin
- Rue Saint-François
- Rue Saint-François de Paule
- Rue Saint-Gaetan
- Rue Saint-Hospice
- Rue Saint-Joseph
- Rue Saint-Suaire
- Rue Saint-Vincent
- Rue Sainte-Claire
- Rue Sainte-Réparate
- Rue Sincaire
- Rue Sulzer
- Rue Van Loo
- Ruelle de l'Abbaye
- Ruelle de la Boucherie
- Ruelle de la Halle aux Herbes
- Ruelle du Malonat
- Ruelle du Seminaire
- Ruelle Pairolière
- Ruelle Saint-André
- Ruelle Saint-Augustin
- Ruelle Saint-François
- Ruelle Saint-Martin
- Ruelle Sainte-Marie
- Square Auguste Icart
- Square Henri Betti
- Terrasse dei prioulessi dou Malouna
- Terrasse Frédéric Nietzsche
Selon votre situation
Ce qui change selon votre cas dans le Vieux Nice
- Résidence principale : pas d'autorisation tant que vous louez au plus 120 jours par an ; le quota ne vous concerne pas. Numéro d'enregistrement et taxe de séjour obligatoires.
- Résidence secondaire : autorisation de changement d'usage dès la première nuit, dans la limite des 47 autorisations de la zone. Une seule autorisation temporaire de 5 ans par propriétaire.
- Société : si son activité principale est la location d'immeubles, compensation dès la première demande ou location mixte ; sinon, même régime qu'un particulier.
Le détail des règles est dans notre guide du changement d'usage à Nice.
Démarche
Déposer une demande d'autorisation en zone 1
- Préparer les pièces : formulaire, titre de propriété complet à votre nom, pièce d'identité, DPE de classe A à E réalisé après le 30 juin 2021, mandat si quelqu'un dépose pour vous.
- Déposer en ligne sur changementdusage.fr/nice, seul canal accepté en zone à quota, du 1er septembre 2026 au 21 décembre 2026. Un seul dossier, pour un seul logement.
- Attendre la décision : 4 mois à compter de l'accusé de réception. Sans réponse, c'est un refus. Un dossier incomplet est rejeté : il n'y a pas de délai pour le compléter en zone à quota.
Recevez la fiche de la zone 1 avec la liste des pièces selon votre situation.
Plan B
Si la zone 1 est complète : bail mobilité et location mixte
Le quota ne vise que la location touristique. Sans autorisation, vous pouvez louer dans le Vieux Nice :
- en bail mobilité, de 1 à 10 mois, à un étudiant, un stagiaire ou un salarié en mission : aucune autorisation de changement d'usage, aucun quota ;
- en location mixte : un étudiant allocataire de la CAF 5 à 6 mois, puis des touristes 3 mois l'été, avec une convention signée avec le CROUS et un loyer plafonné. Cette autorisation n'entre pas dans le quota.
Nous gérons ces deux formules : bail mobilité à Nice dès 8 % HT des loyers encaissés, location saisonnière à 20 % HT (24 % TTC).
Notre expérience
Ce que nous voyons sur le terrain dans le Vieux Nice
Nous gérons 5 logements en location saisonnière dans la zone 1 : des studios, un loft et un duplex sous la colline du Château. De septembre à mai, nos appartements sont loués en bail mobilité ou étudiant : c'est le plan B que nous proposons le plus souvent quand une autorisation n'est pas possible.
Nombre d'annonces de location saisonnière actives gérées par Azur Hébergements dans la zone au 12 octobre 2026, sans adresse. Nous gérons 63 logements au total, de Nice à Cannes.
Les autres zones à quota
Questions fréquentes
Zone 1, Vieux Nice : vos questions
Oui. Le quartier IRIS Saleya-Château fait partie de la zone 1, comme le quai des États-Unis, le quai Rauba Capeu et les rues du Vieux Nice listées dans l'annexe 3 du règlement.
En partie : les numéros pairs 2 à 10 de la place sont rattachés à la zone 1 (Vieux Nice), les autres à la zone 3 (Centre-Ville). C'est l'une des voies coupées par une limite de zone.
Personne ne peut le dire : aucun compteur public n'existe. Les 47 autorisations sont attribuées par ordre d'arrivée des dossiers complets, sans liste d'attente.
Oui. Le bail mobilité (1 à 10 mois, meublé) relève de l'habitation : il ne demande ni autorisation de changement d'usage ni quota.
Votre dossier, prêt à déposer
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Une fiche claire pour déposer sans erreur, puis l'estimation de vos revenus par notre équipe dans la journée.
- Page 1 : zone et quartier, quota 2026, période de dépôt, téléservice, pièces à fournir selon votre situation, délai d'instruction
- Page 2 : vos options pour ce logement (saisonnier autorisé, bail mobilité, location mixte) et l'estimation de vos revenus
- Un seul dossier par propriétaire : mieux vaut le déposer complet du premier coup
Vous préférez en parler ? 07 66 69 26 29 ou WhatsApp
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Mis à jour le 12 octobre 2026. Données vérifiées le 12 octobre 2026 dans le règlement du 22 juin 2026 et l'avis au public de la Métropole.
Sources
- Règlement des changements d'usage de Nice, délibération n° 2.1 du 22 juin 2026 (Métropole Nice Côte d'Azur), articles 3, 5, 7, 13 et annexe 3
- Avis au public sur les zones à quotas (Métropole, août 2026) : dépôt du 1er septembre 2026 au 21 décembre 2026
- Autorisations de changements d'usage à Nice (page d'information de la Métropole)
- Téléservice de dépôt pour Nice
- Contours IRIS (IGN et Insee, Licence Ouverte 2.0) et Base Adresse Nationale
